Immobilier dans les Yvelines: où investir?

Partout dans le département, le volume des transactions continue de fléchir, tandis que la baisse des prix s'accélère. Le phénomène gagne les communes huppées de Saint-Germain-en-Laye, de Versailles et de Chambourcy.

Pas moins de cinq gares SNCF et stations de RER, des établissements scolaires réputés, un cadre enchanteur... Avec de tels atouts, la ville du Roi-Soleil suscite plus que jamais l'engouement des familles aisées du département, auxquelles s'ajoute un fort contingent de Parisiens alléchés par des tarifs un peu plus bas que dans la capitale. Selon les notaires franciliens, ils ont même chuté de 8% en un an, le prix médian au mètre carré dans l'ancien oscillant désormais autour de 5270 euros. Les moyennes tarifaires varient toutefois selon les secteurs: 

'A Notre-Dame, premier quartier bâti sous Louis XIV, à proximité du château, les prix moyens dans l'ancien oscillent autour de 6000 euros le mètre carré', indique Yann Dudix, directeur d'Orpi Agence centrale versaillaise. Rue des Missionnaires, un 84-m2, en bon état, a trouvé preneur à 480 000 euros (5710 euros le mètre carré). Non loin de là, au deuxième étage d'un immeuble ancien du boulevard du Roi, un 44-m2 s'est vendu 280 000 euros (6360 euros le mètre carré).  

Dans un immeuble en pierre de taille des années 1960, un T2 de 69 m2, avec un box en sous-sol, a été acheté 355 000 euros (5140 euros le mètre carré). 

Plus à l'est, vers le boulevard de Lesseps, la proximité de la gare de Montreuil maintient les prix à des niveaux élevés. Sur le boulevard, à côté de l'église Saint-Symphorien, un 70-m2 a atteint la somme de 385 000 euros (5500 euros le mètre carré). Mais, dès que l'on s'éloigne de la station ferroviaire, les tarifs baissent sensiblement. Rue de l'Ecole-des-Postes, un 120-m2 s'est vendu 519 960 euros (4330 euros le mètre carré). 

Un prix comparable à ceux pratiqués autour des gares de Versailles-Chantiers et de Porchefontaine, deux secteurs au bâti hétéroclite où les zones pavillonnaires alternent avec des ensembles collectifs semi-récents. Rue du Pont- Colbert, une artère assez passante où dominent les immeubles des années 1960, un 56-m2 a ainsi trouvé preneur à 240 000 euros (4290 euros le mètre carré). 

Côté maisons, l'offre de biens reste très inférieure à la demande. Les tarifs restent donc stratosphériques. Dans le quartier de Clagny-Glatigny, à 100 mètres à vol d'oiseau de la gare SNCF Versailles-Rive droite, une bâtisse de 180 m2, avec un terrain de 700 m2, a changé sans difficulté de propriétaire pour la somme rondelette de...1,3 million d'euros.

Saint-Germain-en-Laye: ventes en berne

Le marché est à la peine dans la ville qui a vu naître le Roi-Soleil. ' Peu de vendeurs et très peu d'acquéreurs', résume, lapidaire, Elsa Krouleff- Habert, de l'Agence royale. 'Les vendeurs continuent de pratiquer les tarifs en vigueur en 2012', déplore Betty Azoulaï, de Saint-Germain immobilier conseil. Si l'on en croit les chiffres des notaires, depuis l'an dernier, les prix ont pourtant baissé de 5 à 6%, la moyenne tarifaire dans l'ancien s'établissant à 5100 € le mètre carré. Cela n'a pas empêché le volume des ventes de chuter de plus de 20 % dans le même temps. 'Plus on s'éloigne du RER, moins le marché est actif', constate Mathieu Hélix, de l'agence qui porte son nom.  

Selon les professionnels, 9 demandes sur 10 concernent des biens situés à proximité de la station ferroviaire, qui place Saint-Germain à vingt minutes de Charles-de-Gaulle-Etoile. Rue de Pontoise, à deux pas du château et à une minute à pied du RER, un T3 de 63 m2, situé dans un immeuble de 1890, s'est vendu 380 000 € (6030 € le mètre carré). 'Il y a deux ans, ce bien serait parti sans difficulté à 6500€ le mètre carré', assure Mathieu Hélix. Près de la place du Marché-Neuf, rue Danès-de-Montardat, dans un immeuble du XVIIIe siècle, un duplex de 96 m2, avec terrasse et parking, rénové, a trouvé preneur à 688 000 € (7170 € le mètre carré).  

Un couple a acheté, rue du Maréchal-Joffre, une maison des années 1950, d'une surface de 290 m2, à rafraîchir, avec un jardin de 1000 m2. Le prix: 1,65 million d'euros.Moins cher est le quartier de Bel-Air, au bâti plus hétéroclite, qui s'étend au sud-ouest du centre-ville. Les 100-m2 semi-récents s'y échangent aux alentours de 300 000 €. En poursuivant vers le nord-ouest, on atteint la commune de Chambourcy. Dépourvue de desserte par rail, elle est, en revanche, traversée par l'A14, qui permet de gagner la capitale en quinze minutes, et elle se situe à quelques minutes de voiture du lycée international de Saint-Germain. Rue du Clos-de-la-Famille, une maison récente de 130 m2, avec petit jardin et garage, est partie à 600 000€.  

Trop cher? Il faut alors prospecter du côté d'Aigremont, commune située à 2 kilomètres à l'ouest de Chambourcy. Un pavillon des années 1980, d'une surface de 180 m2, à rafraîchir, avec un jardin, y est parti à 3611 € le mètre carré. 

Sartrouville: petite forme

A dix minutes de RER de la Défense, la deuxième commune des Yvelines (53 000 habitants) après Versailles attire des cadres venus de l'Ouest parisien, du Vésinet ou des Hauts-de-Seine. 'La ville s'est embourgeoisée avec l'arrivée de cette clientèle plutôt aisée', constate Christophe Bouard, de l'Agence de la gare. En hausse depuis des années, les tarifs de l'ancien culminent aujourd'hui à 3200 € le mètre carré pour les appartements et à 3700 € pour les maisons.  

Résultat: les jeunes Sartrouvillois 'de souche' ont tendance à s'installer dans les communes environnantes -à Herblay et à Cormeilles-en-Parisis, notamment, deux villes du Val-d'Oise, département voisin où les prix sont plus doux. 'A Sartrouville, un 4-pièces bien situé s'échange aux alentours de 320 000 €. 

A Cormeilles, le même type de bien se négocie rarement à plus de 260 000 €', estime Guillaume Rihouey, de Laforêt Activ'immo.Les prix ont-ils atteint leur plafond? Leur quasi-stagnation depuis un an (+ 0,1%, selon les notaires) n'a pas empêché le marché sartrouvillois de fléchir de façon significative. Sur douze mois glissants, le volume des ventes a en effet chuté de 25 %. Dorénavant, l'essentiel de l'activité se concentre dans un périmètre de 1,5 kilomètre autour de la gare, située en centre-ville. Les quartiers les plus cotés sont ceux de la Vaudoire, des Dix-Arpents et de la Plaine.  

A la Vaudoire, à trois minutes à pied de la gare, un 3-pièces de 65 m2, datant de 2007, en parfait état, s'est vendu 295 000 € (4540 € le mètre carré).Avenue Georges-Clemenceau, dans le quartier excentré de la Marinière, un pavillon des années 1980, d'une surface de 120 m2, est, lui, parti à 285 000 €. Les tarifs dans le neuf ne sont pas forcément très supérieurs à ceux des biens anciens les plus convoités. Avenue de la République, à sept minutes à pied de la gare, un T2 de 41 m2, sorti de terre cette année, a trouvé preneur à 202 000 € (4930 € le mètre carré). En outre, les frais de notaire étaient offerts. Au sud de Sartrouville, dans la commune plus 'bobo' de Montesson, les prix grimpent un peu. Une maison de 100 m2 vient ainsi d'y changer de propriétaire pour la somme de 400 000 €. 

Rambouillet: la forêt désenchantée

Nichée entre la forêt de Rambouillet et celle, plus vaste encore, de la vallée de Chevreuse, cette commune située à seulement trente minutes de train de Montparnasse fait traditionnellement le bonheur des familles et des retraités aisés en quête de calme et d'espace. Pourtant, ici aussi, l'écho morose de la crise immobilière se fait entendre. 'La demande a diminué de moitié en un an et les prix des biens anciens ont baissé de façon significative', s'inquiète notamment Christiane Bouziat, de l'agence A.B. Immo.  

Selon les chiffres des notaires franciliens, la chute des tarifs sur douze mois est de l'ordre de 15,5%.Et si c'était le moment d'acheter? A en croire Georges Zouein, directeur des transactions au sein de la société Geniez, 'les panneaux 'Maison à vendre' fleurissent un peu partout'. Une famille rémoise dont l'un des membres a été muté dans le secteur a acquis, rue du Clos-Batant, un pavillon de 1974, d'une surface de 115 m2, avec un jardin de 350 m2, pour la somme raisonnable de 280 000 €. Des travaux de rénovation estimés à 10 000 € étaient à prévoir. 'Il y a deux ans, ce bien serait parti à 330 000 €', assure Christiane Bouziat. Rue Georges-Lenôtre, au sud-ouest du centre-ville, le long d'une artère arborée, bordée de pavillons et de petites résidences, un 68-m2, situé dans un immeuble des années 1970, à rafraîchir, est récemment parti à 176 000 € (2590 € le mètre carré). 

Les prix des biens récents ou en bon état sont nettement plus élevés. Pour s'installer dans un 3-pièces de 1999 d'une surface de 70 m2, dans un état impeccable, situé dans la très commerçante rue du Général-de-Gaulle, non loin de la gare de Rambouillet, un couple de retraités n'a pas hésité à débourser 320 000 € (4570 € le mètre carré). Non loin de là, un 60-m2, lui aussi en excellent état, est parti en un mois à 190 000 € (3170 € le mètre carré).Côté maisons, les tarifs se maintiennent également à des niveaux élevés, la demande étant nettement supérieure à l'offre.  

Dans le quartier résidentiel des Eveuses, rue Robert-Schuman, à cinq minutes à pied de la gare, une maison de 2005 d'une surface de 200 m2, avec un terrain de 500 m2, a trouvé preneur sans négociation à 600 000 €. Quant au marché du neuf, il est lui aussi à la peine. 'Les investisseurs n'ont pas été convaincus par la mise en application du dispositif de défiscalisation Duflot', analyse Christiane Bouziat. A Rambouillet, un studio se loue entre 350 et 400€ par mois, calcule-t-elle. 'Pas assez pour être rentable...' 

Saint-Quentin-en-Yvelines: les ventes s'effondrent

Ancienne 'ville nouvelle' créée de toutes pièces par l'Etat en 1970, la communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines regroupe sept communes -Guyancourt, Elancourt, Trappes, La Verrière, Magny-les- Hameaux, Montigny-le-Bretonneux et Voisins-le-Bretonneux- et abrite au total 14 000 habitants. Intégré au secteur dit 'du plateau de Saclay', l'ensemble forme le deuxième pôle économique de l'Ouest parisien, après la Défense, regroupant pas loin de 100 000 emplois dans des secteurs dynamiques comme l'ingénierie (Areva, Bouygues) ou les hautes technologies (Snecma, Thales).  

Pourtant, les agents immobiliers de la communauté d'agglomération font plutôt grise mine. 'Nous avons réalisé moins de ventes qu'en 2013', s'inquiète Jean Grolleau, de l'agence Twin Transactions, à Guyancourt. 'A Trappes et à Elancourt, l'activité immobilière a baissé de 30%', déplore Yannick Laird, de l'agence ERA à Elancourt.La ville de Guyancourt, qui abrite des entreprises d'envergure internationale, dont le Technocentre Renault et Challenger, le siège de la société Bouygues Construction, tire son épingle du jeu grâce à un marché toujours actif.  

Rue André-Leroi-Gourhan, à deux pas du Technocentre, un 4-pièces de 84 m2, datant des années 1990, à rafraîchir, s'est rapidement vendu à 295 000 € (3510 € le mètre carré).Très demandées, les petites surfaces partent à des prix plus élevés encore. Rue Philibert-Delorme, un studio de 30 m2 en bon état, situé dans une résidence de 1996, a trouvé preneur à 139 000 € (4630 € le mètre carré). Rue Gérard-Philipe, un couple d'ingénieurs parisiens avec enfants s'est offert pour 610 000 € une maison de 1985, d'une surface de 125 m2, comprenant 4 chambres, avec un joli terrain arboré de 1600 m2. 'Il y a six ans, ce bien serait parti à 700 000 €', assure l'agent qui a suivi la vente. 

Les propriétaires consentent d'importants rabais Plus à l'ouest, à Montigny-le-Bretonneux, commune résidentielle et verdoyante, riche en zones pavillonnaires, la baisse des prix est à l'ordre du jour. Dans le quartier chic du Manet, au sud, une villa de 1984, d'une surface de 135 m2, comprenant 6 pièces, avec un terrain de 500 m2, a mis des mois à trouver un acquéreur à 495 000 €. L'ancien propriétaire a finalement dû consentir un rabais de 80 000 €.  

Au sud de Guyancourt et de Montigny-le-Bretonneux, les surfaces agricoles s'étendent à perte de vue. Dans le petit village de Magny-les-Hameaux, les tarifs s'effondrent. Un 3-pièces de 70 m2 y a changé de mains pour 210 000 € (3000 € le mètre carré). 'Un produit de même surface se vend 40 000 € de plus à Guyancourt', assure Georges Zouein, directeur des transactions au sein de la société Geniez. Avenue du Grand- Pré, à Voisins-le-Bretonneux, prisé pour ses pavillons avec jardin, une maison de 1981, d'une surface de 84 m2, avec un terrain de 300 m2, nécessitant des travaux estimés à 70 000 €, est tout de même partie à 300 000 €. 

Mantes-la-Jolie: tarifs en baisse

Saviez-vous que la sous-préfecture des Yvelines doit son nom à une missive que le roi Henri IV envoya à sa favorite, la Mantaise Gabrielle d'Estrées? ' Je suis à Mantes, ma jolie', écrivit en substance le galant homme. On devine la suite... Située aux portes du parc naturel régional du Vexin et à une heure et demie de Deauville par l'A13, Mantes-la-Jolie, c'est la ville à la campagne par excellence.  

Troisième commune du département par sa population (44000 habitants), la souspréfecture des Yvelines n'est qu'à trente-trois minutes de train de la gare Saint-Lazare.Ces atouts n'ont pas empêché le marché de l'immobilier ancien d'y connaître un fort ralentissement, pour la deuxième année d'affilée. Le prix médian au mètre carré des appartements anciens s'établit désormais à 2560 €, soit une baisse de 12,5% en un an, selon les notaires franciliens.Directeur des ventes de l'agence Foncia, Xavier De Pasquale explique ce ralentissement par la concurrence effrénée de l'immobilier neuf: 'Sur ce marché, les frais de notaire sont offerts, la possibilité de bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) est ouverte, et des remises supplémentaires sont accordées par certains promoteurs', assure-t-il. Les tarifs du neuf ont en effet de quoi séduire...  

Rue de Lorraine, à deux pas du bâtiment de la souspréfecture et de la gare SNCF, un 33-m2 flambant neuf, construit selon les nouvelles normes BBC, s'est récemment vendu 160 000 € (4850 € le mètre carré). Dans la même rue, un studio rénové d'une surface semblable, datant de 1991, est parti à 135 000 € (4100 € le mètre carré). 

Dans la nouvelle ZAC Mantes-Université, à cheval sur Mantes-la-Jolie et Mantes-la-Ville, 1 600 logements en accession libre doivent sortir de terre d'ici à 2020. Un pôle universitaire de technologie accueillera 1500 étudiants à l'horizon 2017 et une zone commerciale, comprenant une centaine de boutiques, ouvrira ses portes en 2016. A Mantes-la-Ville, rue de Dreux, à 800 mètres de la station SNCF de Mantes- la-Jolie, un 36-m2 datant de 2006 a été acheté sans délai par un nvestisseur au prix de 131 000 € (3640 € le mètre carré). Mais, dans l'ancien, de belles affaires sont à saisir. A Mantes-la-Jolie, rue Maurice-Braunstein, dans le quartier de Gassicourt, qui abrite un habitat pavillonnaire de qualité, une maison de 75 m2, construite en 1983, avec un terrain de 310 m2, est partie à 190 000 €. 

Poissy: un certain attentisme

Située à une vingtaine de minutes de train de Paris, à la lisière de la forêt de Saint-Germain-en-Laye et à proximité de son golf, la commune de Poissy est prisée pour son calme et sa tranquillité. 

Elle attire, outre une clientèle locale, de nombreuses familles venues de Saint-Germain-en-Laye, duVésinet et de Paris, où les tarifs de l'immobilier sont bien plus élevés. A Poissy, le prix médian au mètre carré dans l'ancien, en baisse de 4,6% sur un an, s'établit actuellement à 3380 €. L'activité étant beaucoup plus calme que l'année dernière, le nombre de biens en vente est nettement plus élevé.  

Le choix de produits est donc assez large et les bonnes affaires ont tendance à se multiplier. Ainsi, boulevard de la Paix, à 300mètres de la station de RER, un 4-pièces de 72 m2 proposé depuis dix-huit mois à 279 000 € est finalement parti à 259 000 € (3600 € le mètre carré), soit une baisse de 7% par rapport au prix demandé au départ. 'Dans un état remarquable, le bien avait été entièrement rénové par les équipes d'agenceurs de l'émission de M6 Maison à vendre', glisse l'agent qui a suivi la transaction.  

Tout près de là, avenue Maurice-Berteaux, un 4-pièces de 85 m2, situé au rez-de-chaussée d'une résidence des années 1990, en excellent état lui aussi, a trouvé preneur à 282 000 € (3320 € le mètre carré). Plus au sud, dans un secteur résidentiel, rue des Capucines, à deux pas du golf de Saint-Germain, un 62-m2, situé dans un immeuble des années 1990, également en parfait état, est parti à 275 000 € (4440 € le mètre carré). 

Les biens éloignés des transports ou abrités par des constructions vieillissantes subissent, au contraire, une décote importante. Rue Maryse-Bastié, au troisième étage de l'un des immeubles des années 1970 de la cité La Bruyère, un 3-pièces de 56 m2 a récemment fait le bonheur d'un couple de retraités pour 158 000 € (2820 € le mètre carré). Le bien a mis un an à se vendre. 'Le prix fixé au départ par l'ancien propriétaire était de 180 000 €', indique Edouard André, de l'agence Laforêt. Un peu plus à l'ouest, avenue Blanche-de-Castille, au coeur d'un secteur où s'élèvent des immeubles collectifs des années 1960, un 47-m2, situé dans une barre d'immeubles de quatre étages, s'est vendu 113 000 € (2400 € le mètre carré).  

L'appartement nécessitait des travaux de rafraîchissement évalués à 5000 €. Rares à la vente, les maisons avec terrain sont évidemment beaucoup plus chères. Dans le quartier des Grands-Champs, l'une d'elles, datant de 2002, d'une surface de 150 m2, avec un jardin de 300 m2, s'est vendue 649 000 €, soit 46 000 € de moins que le prix réclamé au départ. 

Par A. B., publié le 02/09/2014 à 12:40 , mis à jour le 29/10/2014 à 12:06

© L'Express - publié sur Barnes Yvelines le 19/11/2015

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